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房产平面控制测量
更新时间:2019-04-19 18:18:48 字号:T|T
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房产测量主要是测定和调查房屋及其用地状况,为房产产权、房籍管理、房地产开发利用、征收税费以及城镇规划建设提供测量数据和资料,是常规的测绘技术与房产管理业务相结合的测量工作。它是研究城镇的建成区和建成区以外的工矿企业、事业单位及其相毗连居民点的房产测绘的理论,仪器和方法的应用技术。房产测量与城市地形测量、地籍测量有相同之处,但由于服务对象不同,内容和要求又有所不同。

基本内容


房产测量的基本内容包括:房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查与验收等。

一般步骤


(1)基础测量。首先,测绘人员利用测绘仪器,对测区布设房产平面控制点,进行平面控制测量。其次,测绘人员依据房产平面控制点,对测区内的房屋及其附属设施进行测量,绘制1:500房地产总平面图。
(2)外业项目测量。测绘人员依据房地产总平面图和房屋竣工图,对房屋及其附属设施进行实地测量,分幢逐户丈量记录,调查房屋权界、共有部位,采集房屋内、外部各类边长数据。房产测绘要求当事人现场配合,指认产权界限、共有面积。
(3)内业绘图、测算面积。测绘人员依据外业测量采集的各类边长数据,利用计算机绘制房产平面图,计算房屋建筑面积。房产测绘及房屋面积计算工作应当执行国家标准《房产测量规范》和建设部《商品房销售面积计算及公用面积分摊规则》。
(4)质量检查验收。测绘人员将测绘成果提交质量检查部门,质检部门依据有关技术规范,对测绘成果进行检查验收。
(5)出具测绘成果。房产测绘成果经检查验收质量合格的,转交产权登记部门用于房屋产权登记。
一、现场测量:

  1、现场明确落实房产调查内容:
  (1)坐落名称(2)产权性质(3)幢号(4)层数(5)建成年代(6)结构

  2、对建筑物外观总体查看:
  (1)明确层数有否变化,有否退层
       (2)单元数、各单元之间有否错位
  (3)有否阁楼、地下室
       (4)各层南北阳台有否变化或不同及其封闭情况;
  对于外测与施工图纸有不同的应作好记录,测量过程中重点测量。

  3、实测记录原则:
  (1)测量数据应明确注明是几层、哪个部位的,以便核查;
       (2)对于所有变化、测量数据都应进行笔录,笔记要清晰,不能靠记忆,以备校对和审查;
        (3)外测数据应详细,宁多勿少。

  4、测量过程中应注意以下事项:
  (1)明确阳台结构形式,区别阳台及观光台,确定是按阳台还是主体内结构,注意阳台顶层变化;
       (2)明确阳台封闭情况(每单元、每层有时不同);
  (3)确定外墙体,分割墙体厚度及外墙皮装饰厚度及结构形式;
  (4)明确公用部分分割,用途范围、服务性质、产权归属,特别是楼层间共用部分的变化;
  (5)对复式结构注意复式楼梯的位置,所占空间,管道井等小部分共用面积的变化,特别是顶层;
  (6)阁楼层注意斜面情况,露台、阳台形式,老虎窗位置,防火楼梯的空间使用归属;
  (7)对大型连体结构及公建,明确公用面积的服务对象(特别是与地下车库连通部分),消防、人防部分的权属,根据规范明确分摊;
  (8)对地下室必须每间测量,特别是主体墙外的分割墙及墙体厚度变化;
  (9)楼上部分必须对每户型及分间情况进行实测,注意墙体不规则变化,对相同或镜像单元、层、户必须进行实际确认;
  (10)每部分必须测两遍以上,对测量数值报两遍,记录者详细标记。
二、绘图

  1、必须先根据实测记录对照核准每部位尺寸;
  2、必须按测量草图要求准确注明各要素,特别是座落、层数、建成年代、单元排列、楼层平面分列、指北方向等;
  3、尺寸标注要严格按居中推算,不管碎部、大小,并且清晰、准确、位置正确,对相应或镜像关系的必须另行标注,不得省略;
  4、凡是有变化楼层必须单独画出,不得只用文字说明;
  5、对公用部分界限要清晰,名称必须用文字标注说明;
  6、对阳台的封闭与否必须用虚、实线区分,必要时用文字备注说明;
  7、对地下室每间开门位置,特别是与车库及其他空间相连通要准确标示;
  8、对外墙厚度必须区分明了,说明准确;
  9、对预测项目必须认真对照每层变化情况,特别是对阁楼部分必须认真识图,准确推算够高部分尺寸,对老虎窗的宽度、高度仔细对照图纸核实;
  10、明确本幢建筑需分摊的部分,该分摊给谁,从而确定划分本幢建筑的功能区;
  11、用微机标注时,一定要注意标注尺寸的捕捉点是否正确。

  三、自检自查
  1、必须对绘图要求认真对照,逐步检查;
  2、必须对整个项目的总尺寸进行核查,每部分尺寸是否闭合;

  四、校对
  1、校对人必须对整个项目全面细致的进行核实查对,对查找的问题必须做好记录,及时并监督改正。
  2、对于阁楼、地下室需推算的地方,校对人必须自己独立推算一边;
  3、对于缺少原始记录的应责令负责人实测;
  4、校对人不得只走形式,签字了事,甚至直接签字;
  5、确定绘图无误后,双方签字,连同校对记录交予科室负责人。